ANÀLISIS DEL PROYECTO DE
LEY DE CONDOMINIOS DE LA GOBERNACIÒN DEL ESTADO MIRANDA
Por: Marianela Escalona Montesinos.
Ponente: Daniel Natale. Abogado experto en Derecho Inmobiliario y Condominial. Profesor de Derecho Condominial en la UCAB, CIAP-UCAB, Universidad de Carabobo.
Contexto.
El tema Condominial es oportuno ya que en algunos días se cumple el aniversario de la Ley de Propiedad Horizontal (LPH) promulgada en 1959, reformada en 1986 y con un reglamento del año 1991.
Desde hace tiempo se ha hablado de la necesidad de reformar esta ley haciéndole cambios, actualizaciones y ajustes tan necesarios para adecuarla a la realidad actual.
El Derecho es una ciencia social que va evolucionando con el tiempo y se ve afectada por cambios demográficos, sociológicos, políticos y de diversa índole, que hacen que el Derecho se ajuste a esas realidades en una determinada sociedad. El famoso "uso y costumbre", lo que en un momento era legal o ilegal, puede cambiar en el tiempo y el Derecho debe acoplarse a esos cambios porque afecta todos los aspectos de la vida del ser humano.
El gobierno tiene una deuda de larga data con respecto a la Ley de Propiedad Horizontal que actúa sobre los condominios y los inmuebles regidos bajo esta ley que debe ser reformada. Un ejemplo de esta necesidad es el tema de la morosidad que parece gozar de impunidad y que presenta obstáculos de tipos sociales, económicos y legales para afrontarlos y solucionarlos. Además se ha creado una especie de "alcabala institucional" con la Superintendencia Nacional de Vivienda (SUNAVI) con los arrendamientos de vivienda y de inmuebles comerciales.
A juicio de Daniel Natale, más que una institución que controle los condominios, es necesaria una institución que preste apoyo rápido y oportuno a la hora de afrontar los abusos con las Juntas de Condominio, obligando a los usuarios a acudir a un tribunal con los costos económicos, emocionales y de tiempo que esto implica. Aunque existe la Justicia Municipal de Paz como medio alternativo de resolución de conflictos, no resulta suficiente; hace falta institucionalidad para evitar que se vulneren los derechos de los propietarios.
Otro aspecto importante es el tema económico que se ha acentuado en los últimos 10 años. La debacle económica ha llevado a la ruina a mucho de los inmuebles regidos bajo la LPH y a sus respectivos copropietarios; todos nos hemos visto afectados por la situación económica y nos ha obligado a tomar decisiones como la dolarización e indexación de las deudas por el condominio, siendo que los servicios y mantenimiento de los edificios se cobran en dólares.
Estos factores son, en términos generales, las principales preocupaciones que tiene la comunidad de una propiedad horizontal, en especial los que habitan en el estado Miranda, y que han propiciado la promulgación de este proyecto de ley para tratar de solventar estos problemas, particularmente el económico, aunque pueda haber una motivación política.
Ley de Condominios del Estado Miranda.
Más allá del contenido del proyecto de ley, un análisis que no se ha hecho tiene que ver con las consideraciones legales que no han sido cumplidas a cabalidad. El proceso de formación de las leyes, el ámbito de su aplicación y la jerarquía de la ley (jerarquía de leyes unas sobre otras) son algunas de esas consideraciones.
Una ley es un acto emanado de la Asamblea Nacional que involucra a los poderes ejecutivo y legislativo y las leyes nacionales, con competencia y ámbito de aplicación en el territorio nacional son aprobadas por ese organismo. Además, a nivel estatal el procedimiento es básicamente igual, pero a través la gobernación y el Consejo Legislativo del estado y a nivel municipal, se emanan ordenanzas desde las Alcaldías y los Consejos Legislativos Municipales.
Existen muchas dudas con respecto al proceso de elaboración de este proyecto de ley ya que la gobernación de Miranda no tiene la potestad para hacerlo. La ley no debería ser aprobada porque el proceso de formación de la propuesta no está muy claro. Desde el punto de vista constitucional, este proyecto pretende regular, de una forma u otra, la propiedad privada sin ser de su competencia. Los copropietarios o condóminos de un inmueble bajo LPH son los que regulan y deciden las actuaciones a través de las Asambleas de Copropietarios.
No se ha discutido lo suficiente la validez constitucional del proyecto de ley generando muchas dudas sobre la misma.
Muchas personas aprobarían a ciegas esta ley; se critica el paternalismo del Estado pero algunos la ven con buenos ojos.
Para su aprobación se ha hablado de la realización de una consulta ciudadana. De ser así, dicha consulta debe ser representativa, plural, que involucre a todos los actores para discutir los pros y contras de la ley. Los expertos en la materia creen que los inmuebles regidos bajo LPH deben tener mayor autonomía e independencia, incluso para determinar quiénes pueden vivir en un determinado condominio.
Con relación al ámbito de aplicación o jurisdicción de la comentada ley, solo sería el estado Miranda.
El proyecto de ley habla sobre la creación de un Fondo institucional autónomo, convirtiendo la gobernación en una especie de banco, a juicio de Natale. Los aportes se obtendrían de la gobernación, las alcaldías y los condominios. El Comité o Junta Directiva que manejaría estos aportes estaría conformado por 1 representante de la Gobernación, 2 representantes por las Juntas de Condominio de todo el estado y 1 representante de las alcaldías. No queda claro en el proyecto cómo se manejarían estos recursos, cómo y cuándo se recibirían los beneficios, ni el procedimiento de reintegro del aporte. Los condominios y sus copropietarios les darán sus recursos a un tercero, en un procedimiento no muy claro.
La pregunta que ante este hecho resulta relevante a la hora de analizar la conformación del Comité es ¿cómo se manejarían los fondos y la equidad en la distribución de los recursos?
Otro aspecto a considerar, aunque puntual, es que existen inmuebles ubicados en fronteras entre municipios y entre estados, y no se aclara cómo se aplicaría la ley ni su jurisdicción.
Daniel Natale ve con agrado que exista una propuesta pero considera que debe haber mayor participación y explicación de la misma.
Otros temas importantes dentro de los condominios, tales como la morosidad y sus sanciones, las juntas de condominio abusivas y las funciones de las administradoras, no están contemplados en este proyecto de ley estatal, así como tampoco el correcto manejo de las Asambleas de copropietarios como forma de participación legal para manifestar la voluntad o expresar las opiniones acerca de los temas relacionados al inmueble.
Lo único que estaría resolviendo la propuesta serían los temas económicos, a cambio de la entrega del control del inmueble. No se proponen soluciones a los problemas del día a día.
¿Hace falta una reforma? a juicio de Natale, sí, pero con la participación de la comunidad organizada y que la reforma tenga alcance nacional.
Conclusiones.
El Dr. Natale recomienda que las personas se informen, se preparen, usen el sentido común y el conocimiento de sus deberes y derechos. Además es recomendable apelar a la administradora como primera instancia para resolver problemas y de ser necesario, buscar la asesoría de un abogado especialista.
Otras consideraciones.
A las administradoras las rige un principio general del derecho que es la Rendición de Cuentas; todo aquel que maneje intereses ajenos está obligado a rendir cuentas. La LPH dice expresamente que la administradora tiene que dar explicación y respaldo de los gastos.
La principal función de la administradora, compartida con la Junta de Condominio, es el mantenimiento, conservación y reparación de la "cosa común". Esta función le permite ciertas facultades para tomar ciertas decisiones, aún sin convocar a una Asamblea.
Todos los gastos realizados tienen que estar reflejados en el Recibo de Condominio; no existe las cuotas extraordinarias.
El recibo de Condominio es el único elemento legal que permite cobrar al deudor.
Todos los copropietarios pueden tener acceso al libro de Actas, ya que pertenece a la Comunidad.
La importancia del tema y la experiencia del Dr. Daniel Natale explican la nutrida participación de los ciudadanos a través de 2 chats simultáneos para un total de 369 asistentes en esta Edición No. 1 del Foro Hatillano.
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