Por Marianela Escalona Montesinos.
Ponente:
Dra. Yelitze Cortez. Abogado especialista en Derecho Condominial e
Inmobiliario.
¿DÒNDE ESTAMOS?
Nos encontramos actualmente en la 2da prórroga del decreto de
emergencia por el COVID-19, que vence el próximo 13 de junio. Esta situación
nos mantiene en nuestras casas para la preservación de nuestra salud y nuestra
vida.
FUNDAMENTOS LEGALES.
Decreto "Estado de Alarma" del 13 de marzo de 2020, publicado
en Gaceta Oficial 6519. Extraordinario.
.-Prórroga por 30 días. Gaceta Oficial 6528 del 12 de abril de 2020.
Extraordinario.
.- Prórroga por 30 días. Gaceta Oficial 6535 del 12 de mayo de 2020
INCIDENCIAS DEL ESTADO DE ALARMA
EN EL CONDOMINIO.
1-Gastos Comunes.
El impacto de las medidas tomadas por el Ejecutivo Nacional en el marco
del Estado de Alarma por el COVID-19, ha tenido incidencia en las comunidades
de copropietarios cuyos inmuebles están sometidos al régimen de Propiedad
Horizontal, y esto se traduce en mayores gastos en el condominio.
La suspensión de actividades laborales en todo el territorio
nacional ha generado que muchas personas estén actualmente sin percibir ingresos.
Toda esta situación conlleva al replanteo de gastos en el edificio, tratando de
limitarlos a aquellos necesarios y urgentes.
Sin embargo, es importante resaltar que el monto del condominio se va a
incrementar por los gastos extraordinarios efectos de la contingencia, como es
el caso de la dotación de insumos de protección y prevención a los trabajadores
residenciales y compra de productos desinfectantes para la sanitizaciòn
frecuente de las áreas comunes.
Ante estos hechos, hay que buscar soluciones equilibradas para que la situación
no represente un gasto excesivamente alto para el propietario, ni afecte el
funcionamiento del edificio.
La decisión de realizar mejoras que requieren una aprobación mayoritaria
de los copropietarios, deben diferirse hasta pasada la contingencia.
El manejo de los gastos dependerá de cada edificio y de conformidad con
la capacidad financiera de cada comunidad.
Es importante resaltar que no existe norma, decreto o instrumento jurídico
que señale que los gastos de condominio han sido suspendidos. Cada edificio gestionará
los gastos conforme a sus necesidades y en atención a lo que los propietarios
acuerden en beneficio de la comunidad.
2-Cobro en Pandemia.
La cobranza de deudas de condominio en estos momentos es un tema que
preocupa a muchas comunidades, ya que la mora siempre ha sido el principal
conflicto que afecta a muchos.
La situación excepcional de cuarentena obliga a la toma de decisiones
tendientes a mantener la armonía y garantizar el buen funcionamiento de los
edificios.
Un hecho cierto es que no se puede dejar de cobrar porque los gastos existen.
Hay que seguir pagando a los empleados, proveedores, etc para no poner en
riesgo la operatividad del edificio. Lo que con frecuencia se hace además de
resultar recomendable, es la limitación de gastos atendiendo a la situación
excepcional, sin dejar de lado la concienciación de los propietarios para que
mantengan en niveles mínimos de mora sus obligaciones, ya que de ello va a
depender que la comunidad completa pueda disfrutar de los servicios en su
inmueble.
Otro aspecto importante a considerar es el acuerdo en Convenios de Pago
con propietarios que realmente lo ameriten, revisando cada caso en particular.
Flexibilizar es imperante en estos momentos en que algunos no están percibiendo
ingresos, sin abandonar la campaña de recaudación porque es la única
manera de hacerle frente a los compromisos del condominio y tratar de
mantenerlo en condiciones óptimas.
3-Decreto de Suspensión de alquileres y su vinculación con el
condominio.
Con respecto a la medida de suspensión de pago de alquileres, puede
darse el caso de algún copropietario que tenga arrendado su inmueble y no está
percibiendo el pago por el alquiler. El propietario es la persona responsable y
debe resolver el asunto con el inquilino para llegar a algún acuerdo. El
edificio no tiene que verse afectado por esta medida y el propietario no puede
alegar esta situación en su favor ni pretender justificar una mora con el
condominio.
4 -Estado de Alarma en el condominio y la toma de decisiones. ¿Podemos
celebrar Asambleas de Copropietarios?
El Decreto de Estado de Alarma suspendió toda actividad que suponga reunión
de personas (art.12 del Decreto), por lo que la convocatoria de Asambleas de
Condominio constituye un incumplimiento de la cuarentena social colectiva,
además de que insta a otros a irrespetar esta medida. Además, no todos los
copropietarios viven en el edificio pudiendo lesionar su derecho al serle
imposible asistir o delegar a un tercero para que lo represente en la Asamblea.
En conclusión, existe actualmente un impedimento para celebrar Asambleas
de Condominio, por efectos jurídicos inmediatos del decreto del Estado de Alarma
(Decreto 6519 del 13 de marzo de 2020).
Un tema controvertido y que genera dudas ha sido la toma de decisiones
en el condominio en época de cuarentena ante la imposibilidad de realizar
Asambleas. Para abordar este tema existe una normativa:
a.-Documento de Condominio, que contiene las disposiciones y normas
de obligatorio cumplimiento por parte de los propietarios.
b.- Ley de Propiedad Horizontal (art 22,23 y 24) que contiene la fórmula
aplicable para la toma de decisiones en condominios.
c.- Decreto que declara el Estado de Alarma por COVID-19 en todo el
territorio nacional, y de obligatorio cumplimiento.
d.- Ley sobre Mensaje de Datos y Firmas Electrónicas.
Enmarcados en estos instrumentos jurídicos es que se puede solventar el
tema de la toma de decisiones en el condominio en época de pandemia, ya que el
sentido de urgencia no justifica realizar actuaciones que violen la ley.
La Dra. Cortez llama a este procedimiento "Asamblea no
presencial" que se realizaría a través de una "Carta Consulta Electrónica",
que es un formato escrito, , que se reparte a todos los copropietarios para que
manifiesten su voluntad con respecto a temas relacionados con la administración
de las cosas comunes, y que, por las condiciones excepcionales, se hará vía electrónica
(correo electrónico, mensaje de texto o whatsapp).
La Carta Consulta Electrónica,
para que sea efectiva y válida, debe cumplir los siguientes requisitos:
- Ser aprobada por la comunidad. No debe ser un procedimiento impuesto.
-Explicar su mecanismo de funcionamiento (cómo y cuándo responder,
por ejemplo).
-Se debe garantizar la notificación para respetar el derecho de participación
de todos los propietarios.
- La base de datos debe provenir de la propia comunidad, ya que serán
los canales válidos a efectos de comunicaciones electrónicas.
- Levantamiento del Acta correspondiente y la notificación de los
resultados a todos los propietarios, según las previsiones de ley.
La Carta Consulta Electrónica es una forma válida de someter a consideración
de los propietarios, los temas relacionados con asuntos de interés común. Es
oponible a terceros, de obligatorio cumplimiento para todos los propietarios debidamente
notificados, estén o no de acuerdo con la mayoría.
Relaciones Laborales en pandemia.
¿Podemos despedir al Conserje?
Dentro de las medidas tomadas por el Ejecutivo en el marco del Estado de
Alarma, se encuentra el Decreto de Inamovilidad Laboral del 23 de marzo de
2020.
Si el edificio cuenta con conserje o trabajador residencial y vigilantes
como empleados directos del condominio, están amparados por la inamovilidad,
por lo que no se pueden despedir sin una justicausa debidamente sustanciada
ante la autoridad competente. Adicionalmente, existe
una situación especial producto de la cuarentena, ya que al estar suspendidas
las actividades laborales, la relación de trabajo se suspende.
Hay casos donde el conserje vive en el edificio y otros
donde el conserje va diariamente. Estos últimos están impedidos por
razones de movilidad y por la cuarentena social, de acudir al edificio a
cumplir su trabajo (suspensión de la relación de trabajo). En estos casos, el
trabajador no está obligado a prestar el servicio y el condominio no está
obligado a pagar el salario. No obstante, el condominio como patrono, debe
seguir pagando al conserje los cestaticket o bonos de alimentación, los gastos básicos
de vivienda y todas las obligaciones parafiscales como el Seguro Social, etc,
contenidos en la Ley Orgánica del Trabajo.
Una situación que merece especial atención es el tema del subsidio en
las nóminas llamado "Plan Especial de Pago de Nóminas a través
del Sistema Patria, con una duración de 6 meses a partir de marzo de 2020.,
similar al ofrecido en 2018 en el marco de la llamada Recuperación Económica.
El conserje puede beneficiarse de este subsidio tramitándolo directamente o
bien que sea el condominio que los inscriba. Es importante señalar que
este plan de subsidios no ha aparecido en Gaceta Oficial, por lo que jurídicamente
no existe.
Con respecto a los conserjes que viven en el edificio y a la vivienda
que se le asigna, el Ministerio de Vivienda emitió la Resolución 023,
conjuntamente con la Superintendencia Nacional de Arrendamiento y Vivienda,
donde se dictan lineamientos acerca de la suspensión especial y excepcional de
alquileres, ratificando la medida de suspensión de desalojos de viviendas
(Gaceta 41 852 del 01 de abril de 2020) donde se establece un régimen especial
para trabajadores residenciales, estableciendo que, aquel trabajador
residencial cuya remuneración haya sido afectada de manera directa con la aplicación
de las medidas por la cuarentena, deberán notificar al SUNAVI para su inclusión
en el Sistema Patria y ser compensados con las medidas que establezca el
Ejecutivo.
La recomendación de la Dra. Cortez, es que debe dialogarse y llegar a
acuerdos con los trabajadores residenciales que viven en el edificio, flexibilizando
horarios y tareas, para hacer más llevadera la situación que todos vivimos por
el tema de la pandemia.
Consideraciones Adicionales.
- El condominio debe dotar al trabajador residencial de los insumos
necesarios que garanticen su salud en época de pandemia.
- Por efectos del decreto de Alarma y las restricciones de movilidad, las
vacaciones de los trabajadores residenciales pueden suspenderse, retomándolas
más adelante.
-En los actuales momentos hay obligaciones legales y morales, por lo que
se insta a la conciliación y el diálogo.
- Si el trabajador residencial que vive en el edificio contrajera el
COVID-19, debe permanecer en el inmueble que le sirve de vivienda con motivo de
la relación laboral, previo cumplimiento del protocolo suministrado por los
servicios de salud. El conserje es miembro de la comunidad y es allí donde debe
permanecer con las medidas sanitarias y de prevención necesarias, como se haría
con cualquier residente.
No hay comentarios:
Publicar un comentario