EL CONDOMINIO Y LA CONVIVENCIA VECINAL.
Por: Marianela Escalona Montesinos.
Ponente: Tibaire Altuve. Abogado.
Coordinadora de Micondominio.com.
Facilitadora de Procesos de Aprendizaje Comunitario.
Existen diversos tipos de problemas dentro de los condominios como la insolvencia de vecinos, comportamientos abusivos y una lista casi interminable de conductas que afectan la sana convivencia, ya sea un condominio de apartamentos, casas, locales u oficinas. La convivencia exige de todas y cada una de las personas la observación puntual de normas que permitan el ejercicio pleno de los derechos individuales que corresponden sin vulnerar los derechos ajenos. No se trata solo de tener reglamentos y exigir su cumplimiento sino también de aquellos aspectos necesarios para una sana convivencia en los condominios que van más allá de un acto legal.
Hay un proverbio chino que dice"...tu derecho a extender tu puño termina donde comienza mi rostro..." En efecto, la convivencia en propiedad horizontal o en condominios exige que todos los residentes de los mismos, no solo propietarios e inquilinos, observen normas mínimas de comportamiento que están contenidas en leyes, reglamentos, decretos o acuerdos de la comunidad de copropietarios que rigen la propiedad horizontal y que tienen como objeto el garantizar una convivencia armónica y pacífica dentro de la comunidad.
La mayoría de los conflictos que se presentan entre vecinos, entre éstos y la Junta de Condominio o entre la Junta de Condominio y el Administrador, son originados por la inobservancia de estas normas de convivencia en algunos casos y en otros por el desacertado manejo de los conflictos en la etapa conciliatoria por parte de la Junta de Condominio o del Administrador y que de no resolverse a lo interno, son los organismos administrativos o autoridades correspondientes quienes atenderán el asunto.
Tibaire Altuve aborda el tema de la educaciòn de la comunidad que vive en condominios o propiedad horizontal, sin que importe el estrato social, cultural o económico de los vecinos ya que siempre habrá quien carezca de "Cultura Condominial" o de información básica y como consecuencia de ello, incumplirán las normas; es la labor paciente y perseverante de un grupo de vecinos los que pudieran lograr un cambio positivo de comportamiento en este contexto a través de la comunicación en sus diferentes modalidades y la promoción de la participación en la discusión de temas importantes involucrando a la comunidad para que sean ellos mismos los que exijan a sus vecinos el respeto a las normas.
También es recomendable aclarar los frecuentes malos entendidos o interpretaciones equivocadas de los derechos y deberes para lo cual deben conocerse las normas. Para este fin pueden organizarse talleres o foros y así dar a conocer los reglamentos o crear los propios sobre temas relevantes, resultando en un mayor cumplimiento de los mismos.
En cuanto a los derechos y deberes de cualquier residente o copropietario de un condominio o propiedad horizontal, ambos aspectos están íntimamente ligados puesto que el disfrute de un derecho implica siempre el cumplimiento de un deber. A veces se olvida que hay derechos en Propiedad Horizontal además de los derechos propios de cualquier ciudadano que permiten el uso y disfrute del bien privado con algunas limitaciones. Hay normas que contemplan la obligación de mantener en buen estado el inmueble, que obligan a hacer las reparaciones dentro de su propio inmueble que afecten a otro copropietario, que exigen que el uso del inmueble sea de acuerdo al fin previsto en el documento de condominio. Estas normas de uso individual y privativo del inmueble a veces se convierten en "letra muerta" desafortunadamente. Los propietarios y residentes están obligados a no producir ruidos o molestias que puedan perturbar la tranquilidad de los demás o que puedan amenazar su seguridad, afectar su salud, etc. Son estas algunas normas generales sobre las que hay que ponerse de acuerdo para convivir y que están previstas en la Ley de Propiedad Horizontal y otros documentos de condominios las cuales deben ser divulgadas para conocimiento de la comunidad.
Es necesario que todos comprendan que las normas de convivencia y su observancia permiten mejorar la calidad de vida, evitar conflictos, minimizar los riesgos de accidentes, mejorar las condiciones de salubridad, construir y facilitar una relación más armónica, amable y pacífica entre los vecinos y todo esto, indudablemente, genera un beneficio invisible: la revalorización de la propiedad.
Las prohibiciones más comunes contenidas en leyes, normas y reglamentos tienen que ver con la negativa a modificar la fachada del edificio e incluso de cambiar puertas y ventanas, uso de rejas estandarizadas, colocación de carteles alusivos a la venta de una propiedad, ropa colgada en las ventanas, etc. Hay una gran cantidad de prohibiciones no contempladas en las leyes porque son propias de cada comunidad y que deben ser reguladas mediante reglamentos en el marco de la ley, para que no coliden con las normas legales y constitucionales. Estas normas tienen que ver sobre todo con el uso de áreas comunes, horarios de mudanzas, etc.
Existen leyes aplicables a estos espacios como la Ley para la Protección de la Fauna Doméstica libre y en cautiverio que norma la tenencia de mascotas, o las Ordenanzas de Convivencia Ciudadana para otros aspectos.
¿Qué ocurre cuando estas normas no son cumplidas? ¿Hasta dónde llega la potestad disciplinaria de las Juntas de Condominio? Aunque las Juntas de Condominios tienen a su cargo la supervisión del buen uso de las cosas comunes y el cumplimiento de los reglamentos, no pueden aplicar sanciones ni decretar ninguna penalidad o multa que no esté establecida en la ley.
¿Cómo hacer cumplir las prohibiciones? Es aquí donde interviene el elemento humano por lo que es importante tener claro cuáles asuntos pueden ser sancionados por ella o por el administrador. El desconocimiento de a quien le corresponde la potestad disciplinaria frecuentemente origina errores y problemas.
En materia de Propiedad Horizontal y Condominios en general, no existe ninguna sanción que la comunidad de copropietarios pueda aprobar por vía de una Asamblea o de una Carta Consulta, si no hay que seguir las instancias correspondientes, y para Tibaire Altuve, la mediación es la solución alternativa a los conflictos que puedan surgir en un condominio, de la mano de líderes asertivos y honorables que no formen parte de la Junta de Condominio, para ayudar a 2 vecinos a acercarse hacia el centro.
En caso de que un conflicto no pueda ser resuelto a través de la escucha empática, el tema se debe dirimir ante las autoridades encargadas de dar solución a los conflictos.
¿Ante quién acudir cuando se presenta un conflicto de convivencia entre vecinos? La respuesta a esta pregunta dependerá del sitio donde esté la residencia. Hay municipios que tienen oficinas dedicadas a la Justicia de Paz, en otros existen la "Casa del Buen Vecino" o la "Casa del Pueblo" que son oficinas en las cuales, a través de medios alternativos de resolución de conflictos, se dirimen estas diferencias; sin embargo la ausencia de un procedimiento único y de una autoridad única, promueven la discrecionalidad de las diferentes organizaciones. Para Altuve, debe ser la Justicia de Paz la que deba dar un tratamiento integral y pacífico a los conflictos entre los particulares y que además, promueva la convivencia pacífica en las comunidades en todo el territorio nacional, con funcionarios formados en estos temas como con una población educada particularmente en materia de Propiedad Horizontal. El desconocimiento tiende a generar soluciones que empeoran la situación.
Desde cada una de las instancias involucradas se puede accionar para que funcione la jurisdicción especial de Justicia de Paz. Tibaire Altuve afirma que, desde su experiencia, el tema de la convivencia en las comunidades parte de la prevención y afirma que es necesario que los vecinos se conozcan, detectar a tiempo cualquier conflicto en sus primeras etapas para que resulte más fácil la solución del mismo.
La manera más diplomática para conducir una situación que ha sido detectada y que puede afectar el buen funcionamiento y el "buen vivir" de una comunidad, es hacer partícipes a los copropietarios en la búsqueda de la mejor solución para todos, entendiendo cuál es el problema. Por esto es que las normas de Convivencia deber ser hechas por todos los vecinos y en especial por aquellos que tienen el problema.
Hay asuntos que se pueden resolver mediante una conversación, ofreciendo acuerdos de pago cuando hay deudas, ser flexibles al momento del cobro dejando siempre claro que hay voluntad de solucionar diferencias y en este sentido la Junta de Condominio tiene un rol fundamental porque le corresponde la promoción y fomento de la vida en comunidad.
Se debe conocer cuáles temas deben ser abordados por las autoridades porque son de su competencias cuando ocurren infracciones a las Ordenanzas de Convivencia Ciudadana (horarios de fiestas, ruidos excesivos, etc).
La asesoría legal es un tema muy importante para quienes asumen la responsabilidad de dirigir un condominio, para poder prevenir en lo posible los conflictos en el mismo y ser parte de su solución.
Otros aspectos referidos al tema Condominial fueron abordados por Tibaire Altuve y estos son:
.-Conflictos derivados del uso privativo de los inmuebles bajo régimen de Política Habitacional: los aspectos que no tratan directamente los bienes comunes deben resolverse entre las partes involucradas comenzando con una solicitud respetuosa y solicitando el apoyo de la Junta de Condominio y del Administrador para que, siendo garantes de la promoción de la convivencia en la comunidad, puedan servir de mediadores. Si esto no funciona se deben usar otras instancias como lo son las oficinas de Justicia y Paz o su equivalente. Si aún no se logra la resolución del conflicto, se puede recurrir a una instancia judicial para solicitar una Acción de Cumplimiento de la Obligación de hacer, y los daños y perjuicios que se puedan haber ocasionado.
.- Conflictos de Convivencia derivados del uso de áreas comunes: apelar al documento de condominio y/o reglamento.
.-Morosidad y Cobranza: con respecto a este tema y lo que puede hacerse para obtener el pago oportuno del condominio, aunque es responsabilidad del copropietario también está vinculada al manejo de la administración del condominio. Las cuentas claras restarán argumentos a aquellos que acostumbran no pagar. Una política de cobranza que sea aprobada por todos y divulgada con frecuencia en la comunidad, hará que las personas conozcan las consecuencias de su impago en el transcurso del tiempo desde que deje de pagar el condominio.
Para obtener pagos oportunos hay que clasificar muy bien el tipo de moroso dentro de la comunidad para definir las actuaciones para cada uno de ellos. Siempre es conveniente recurrir a convenios de pago sin posiciones inflexibles. Las cobranzas extrajudiciales humanizadas también dan buenos resultados.
Es conveniente la práctica de amables recordatorios vía whatsapp antes de recurrir a las acciones judiciales por cobro de bolívares por la vía de Procedimiento Ejecutivo. Altuve resalta las novedades de este último procedimiento de que además de ser rápido, una vez admitida la demanda se libra un embargo ejecutivo sobre el inmueble sobre el cual se tiene la deuda. La sanción máxima que prevé la Ley de Propiedad Horizontal para el propietario que incumple permanentemente con su obligación no solo de pagar las contribuciones a las que está obligado, sino por el incumplimiento de las normas de convivencia contempladas en la Ley de Propiedad Horizontal o en el Documento de Condominio o su Reglamento, es obligarlo a vender su propiedad. El artículo 39 de la referida ley establece para estos casos que la comunidad, con el voto favorable del 75% puede aprobar ir a juicio a solicitar ante un tribunal competente que el propietario venda su inmueble para expulsarlo por no ajustarse a vivir en comunidad.
¿Cuál es el interés legal que debe pagarse por las deudas atrasadas? El Código Civil establece que el interés convencional que puede cobrarse es del 1% mensual o 12% anual. Un interés superior a este puede ser considerado como usura.
Las cuotas extraordinarias deben ser incluidas en los avisos de cobro para garantizar el cobro por vía judicial en caso de no haber sido pagadas.
.-Escasa participación de los vecinos en la toma de decisiones: En caso de realizar varias convocatorias para Asamblea de copropietarios para la elección de la Junta de Condominio y no haya postulantes, se deben buscar salidas viables y convenientes que suplan las funciones de vigilar y supervisar las actuaciones del administrador, buscar presupuestos, velar por el cumplimiento de las normas, la ejecución de los trabajos, etc. Existen alternativas como por ejemplo la figura del Gerente Operativo o la creación de Comisiones de Gestión. Aunque la figura de la Junta de Condominio es obligatoria, la ley no establece ninguna sanción ni penalidad para las comunidades que no la tengan vigente.
Si a los copropietarios se les dificulta la asistencia a las Asambleas, la Ley de Propiedad Horizontal establece alternativas como la Carta Consulta o Consulta escrita prevista en el artículo 23 de dicha ley, resultado una alternativa fácil, ágil y que favorece la participación, resultando en decisiones válidas.
.-Conflictos de convivencia derivados de la inadecuada comunicación entre vecinos y la Junta de Condominio y/o Administrador.
.- Proceso de toma de decisiones: la decisión de cobrar el condominio en divisas es legal desde el año 2018 cuando se derogó la Ley de Ilícitos cambiarios, y la Asamblea de copropietarios es la que puede autorizar el contraer obligaciones en moneda extranjera.
.- Rendición de cuentas: Cuando la Junta de Condominio es disfuncional y perpetua, no convoca Asambleas, no rinden cuentas, sus comunicaciones son ofensivas e inadecuadas, los copropietarios tienen el derecho y la responsabilidad de convocar a una Asamblea para actualizar la Junta de Condominio. Si dicha junta, sin causa justificada se perpetúa en el cargo, los vecinos pueden accionar el artículo 24 de la Ley de Política Habitacional para que un grupo superior al 33% de copropietarios solicite ante una autoridad judicial la convocatoria a una Asamblea en caso de haber agotado la vía amistosa con la Junta de Condominio, incluso aunque no haya quien se postule para una nueva. Sin embargo la ley no contempla que una Junta de Condominio que continúa después del vencimiento de su período es ilegal si no que tiene su período vencido.
.- Participación de las autoridades en la resolución de conflictos de Convivencia Vecinal: cuando se agotan las instancias de mediación o se incumplen las Ordenanzas de Convivencia Ciudadana.
La importancia del tema explica la nutrida participación de ciudadanos a través de dos chats simultáneos de WhatsApp, para un total de 510 asistentes en esta Edición No. 230 del Foro Hatillano.
EL FORO HATILLANO NO SE HACE RESPONSABLE DE LAS OPINIONES EMITIDAS POR LA PONENTE.
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